La permuta, cosa accade in caso di inadempimento

La permuta è una forma negoziale molto antica, di gran lunga precedente alla compravendita, che è stata utilizzata negli agglomerati sociali solo dopo l’arrivo della moneta. La permuta, conosciuta antecedentemente come baratto, è definita nel nostro codice civile all’art 1552 come quella particolare tipologia di contratto per cui si trasferisce la proprietà dei beni o di altri servizi, dietro lo scambio dei suddetti. Possono esserci diverse forme di permuta. La permuta di due beni, la permuta di due servizi, o la permuta di bene contro servizio.

La permuta può essere pura, oppure con conguaglio. La permuta con conguaglio è quella particolare tipologia di permuta per cui si mescolano alcune caratteristiche della vendita e della permuta stessa, poiché chi scambia il bene o il servizio di valore maggiore, può richiedere un conguaglio in denaro per il valore della cosa. 

Una delle forme più frequenti di permuta, è quella utilizzata dal costruttore che per evitare di chiedere finanziamenti esterni, permuta un appartamento ancora in costruzione, con un terreno. Si tratta del caso di permuta di cosa presente con cosa futura.

Ma cosa succede in caso di inadempimento?

In caso di permuta di cosa presente con cosa futura, in caso di inadempimento, la parte che avrebbe dovuto ricevere la cosa futura può chiedere la risoluzione del contratto. La proprietà del terreno (analizzando il caso sopra espresso) torna nelle mani del proprietario precedente, insieme alla proprietà della costruzione che vi è stata iniziata. Questo in forza del principio di accessione. In più avrà diritto al pagamento delle spese sostenute, o dell’indennità.

Sarà solo il giudice a stabilire se l’area sarà da demolire, non spetterà quindi la decisione al costruttore (art 1150). In questo caso la situazione sarà gravante per il proprietario del terreno, in quanto raramente il terreno stesso sarà restituito senza formalità pregiudizievoli. 

Un’altra possibilità che spetta al proprietario del terreno è quella della rescissione del contratto. 

A seguito del D. Lgs. 122/05, sono offerte numerose garanzie in seno al proprietario del terreno. In primis una fideiussione, oltre ad una assicurazione obbligatoria per il caso di crollo del palazzo, al frazionamento preventivo dell’ipoteca, e l’inserimento a pena di nullità, nell’atto di permuta, di alcuni documenti che attestino la volontà del costruttore di portare a termine la costruzione del palazzo.

Queste garanzie, ovviamente, purtroppo non garantiscono pienamente la possibilità per il permutante che la costruzione venga ultimata, ma rimane la possibilità della rescissione del contratto.